La location immobilière est une source conséquente de revenus pour de nombreux Français. Cependant, gérer ces revenus de manière optimale afin de minimiser son imposition peut s’avérer complexe. Entre le régime réel, le régime micro-foncier, les déductions de charges et autres particularités, il est crucial d’appréhender cette question avec sérieux pour éviter les mauvaises surprises. Aussi, nous allons nous pencher sur la fiscalité des revenus locatifs issus de la location de logements non meublés.
Comprendre le régime fiscal de la location non meublée
La location non meublée, également appelée location nue, est soumise à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers. Il existe deux régimes d’imposition pour les revenus fonciers : le régime réel et le régime micro-foncier.
Le choix du régime dépend du montant annuel brut des loyers perçus. Si ce montant est inférieur ou égal à 15 000 euros, vous pouvez opter pour le régime micro-foncier. Sinon, le régime réel s’applique.
Le régime micro-foncier : une simplicité séduisante
Le régime micro-foncier est attrayant par sa simplicité : il permet d’appliquer un abattement forfaitaire de 30% sur vos revenus locatifs pour tenir compte des charges. Le revenu foncier imposable est donc de 70% du montant des loyers perçus.
Cependant, ce régime ne permet pas de déduire les charges réellement engagées (travaux, taxe foncière, intérêts d’emprunt…). Il est donc intéressant uniquement si vos charges représentent moins de 30% de vos revenus locatifs.
Le régime réel : une optimisation fiscale possible
Le régime réel, bien que plus complexe, peut se révéler plus avantageux. Il permet de déduire de vos revenus fonciers l’ensemble des charges réellement supportées. Ainsi, vous pouvez déduire :
- Les intérêts d’emprunt liés à l’acquisition ou à la rénovation du bien
- Les travaux d’entretien et de réparation, de rénovation ou d’amélioration
- La taxe foncière
- Les frais de gestion et d’assurance
- Les provisions pour charges de copropriété non récupérables
- Les frais de procédure en cas de litige avec un locataire
Si le total de ces charges dépasse le montant de vos revenus locatifs, vous êtes en situation de déficit foncier. Ce déficit est déductible du revenu global dans la limite de 10 700 euros par an. Le solde éventuel est reportable sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
Comment déclarer vos revenus fonciers ?
La déclaration de vos revenus fonciers dépend du régime choisi. Pour le régime micro-foncier, il suffit d’indiquer le montant brut des loyers perçus dans la case prévue à cet effet sur votre déclaration de revenus.
Pour le régime réel, la déclaration est plus complexe. Vous devez remplir une déclaration spécifique (2044 ou 2044 spéciale) où vous allez détailler vos revenus locatifs et vos charges déductibles. Ensuite, vous reportez le résultat de cette déclaration sur votre déclaration de revenus.
Pour conclure : l’importance de bien choisir son régime fiscal
Choisir le bon régime fiscal pour ses revenus de location non meublée est primordial. Si le régime micro-foncier séduit par sa simplicité, le régime réel peut permettre une optimisation fiscale intéressante en cas de charges importantes. Il est donc essentiel de faire ses calculs en amont pour déterminer le régime le plus avantageux. N’oubliez pas : en matière d’imposition, l’anticipation est la clé.